Facility Management Services 014

84 ARTÍCULO TÉCNICO CONSULTORÍA Y Gestión FM T ras varios años de experien- cia realizando la puesta en marcha de servicios, pro- puesta de modelos de gestión, análisis de gestión, etc., hemos ido observa- do que uno de los principales proble- mas con el que nos encontramos los Facility Managers en cada nuevo pro- yecto es que los inmuebles han sido ideados de forma incorrecta, desde el punto de vista de explotación. En TBA Facilities creemos que la participación desde inicio del Facility Manager en el desarrollo y diseño de un proyecto es básica y fundamental, aportando un gran valor al mismo. Hoy en día, los inmuebles destina- dos a uso de oficinas o residencial de alquiler han cambiado sustancialmen- te, no solo a nivel de instalaciones sino en especial a nivel arquitectónico. Por ello, creemos que se ha de realizar un análisis de los proyectos pensando en términos de su funcionamiento poste- rior (a nivel de uso, limpieza, manteni- miento, etc.) y no para validar los cál- culos, ya que no es la función expre- sa del FM. Recordemos que los cos- tes asociados a la explotación de un inmueble a lo largo de su vida útil, su- peran ampliamente al coste de cons- trucción del mismo. En TBA Facilities aplicamos el prin- cipio de la ley de Sitter o ley de los 5, ya que realizar un cambio en fase de proyecto puede suponer un coste ín- fimo en comparación al coste glo- bal de éste, y realizarlo una vez se ha puesto en servicio el inmueble pue- de suponer 125 veces más. Cada vez con mayor frecuencia, el promotor o el cliente final solicita realizar el análi- sis del proyecto, por este motivo. Hay diferentes formas de realizar el análisis de un proyecto; aunque la ideal es que el FM participe desde el inicio o desde el proyecto básico. Aunque es posible realizar el análisis desde un proyecto ejecutivo, resulta más com- plicado realizar cambios sustanciales, en especial a nivel arquitectónico. A continuación desarrollamos de manera resumida el modelo que en TBA Facilities hemos desarrollado para realizar el análisis de proyectos. La primera parte del análisis se cen- tra en el proyecto desde el punto de vista arquitectónico: si el tipo de mate- rial utilizado para los acabados es ade- cuado o no, si la limpieza del mismo será efectiva, etc. Un claro ejemplo se- ría el uso de micro cemento como pa- vimento de la zona de recepción o de los aseos, ya que, en el caso de pro- ducirse alguna rozadura, su reparación puede resultar muy costosa o no ser adecuada; y, en el caso de derramarse algún líquido, su limpieza puede resul- tar inviable, ocasionando que al cabo del tiempo no tenga un buen aspecto. Otro de los factores que se anali- zan en esta primera parte es la distri- bución interior de los espacios, para un mejor aprovechamiento (eficiencia) del espacio del alquiler o en dar co- herencia al uso del espacio, como es el caso del espacio destinado a recep- ción del inmueble o zona de espera. Estos espacios no deben exceder del meramente necesario para su uso. Por último, nos centramos en la parte exterior del inmueble, con el fin de analizar la limpieza exterior de los vidrios desde el interior del in- mueble, o si la protección solar se realiza con algún elemento arquitec- tónico que requiere de condiciones específicas de mantenimiento y lim- pieza, aumentando el coste de explo- tación sustancialmente, pudiéndose evitar utilizando estores u otro tipo de elemento que requiera un menor mantenimiento. Todos estos aspectos dan lugar a una reflexión sobre el diseño que se haya establecido, y ayuda a una co- rrecta explotación del inmueble, pre- viendo posibles disfunciones que di- fícilmente pueden solucionarse una vez se hayan ejecutado. La segunda parte del análisis se centra en las instalaciones, no desde un punto de vista de ingeniería, sino desde un punto de vista de uso y de mantenimiento. A nivel general, se analiza que, tan- to el acceso como la ubicación de las llaves de corte, valvulería, etc. sean correctos. Debe garantizarse que cualquier elemento de la instalación pueda ser sustituido durante un pe- riodo mínimo de diez años. Se revisa la lista desarrollada por la DF de ma- terial en stock que se dejará en el in- mueble una vez finalice la obra: pan- tallas de iluminación, bombas de con- densado, etc. En cuanto a la electricidad e ilumi- nación, se analiza qué tipo de ilumi- naria se ha proyectado, tanto a ni- Pedro José Jiménez Responsable de gestión de Edificios en TBA Facilities Auditoría de proyecto. Cuando la predicción se convierte en ahorros

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