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OPINIÓN

Albert Grau , Gerente de la Fundación La Casa que Ahorra

El Facility Manager, un nuevo experto en rehabilitación energética integral

Si me preguntan “¿Qué es ‘una casa que ahorra’?”, responderé sin ninguna duda: “Es una vivienda más confortable, térmica y acústicamente; construida con materiales más seguros frente al fuego; que, a medio plazo, resulta más rentable; y por la que no he pagado más dinero para acceder a ella”.

No es sólo el consumo energético en la vivienda lo que debe definir el ahorro, también son otros factores como el confort y la seguridad, los cuales, además, repercuten en nuestra salud.

La definición anterior es ampliable a cualquier tipo de edificio, y concretamente al sector terciario. Es en este tipo de instalaciones en los que los Facility Managers desarrollan mayoritariamente su trabajo; y por ello, agradezco que me permitan desde su revista –referente del sector– esta tribuna de opinión.

En los últimos años ha tomado fuerza un concepto que parecía exclusivo del mundo de la ingeniería y las instalaciones: la eficiencia energética. No hace ni diez años se hablaba de aislar tuberías y conductos, instalar equipos de producción eficientes, etc.; es decir, se acometía el contenido. El continente, que es el propio edificio pasivo como tal, se obviaba. Primaban habitabilidad, estética, comunicación interna, optimización de espacios… Nunca se puso el foco en ello; y hasta la fecha, en los edificios de uso terciario (corporativos, oficinas, hoteles, etc.) seguimos prácticamente igual al afrontar actuaciones de eficiencia energética. 

En los países con tradición de rehabilitación importante, siempre se ha planteado cualquier actuación (global o parcial) bajo el criterio de la llamada ‘tríada energética’: lo primero, y más importante, es reducir las necesidades de energía, y luego ya veremos cómo se aporta la energía necesaria.

Sin ir más lejos, en España (a instancias de las exigencias de Europa) se elaboró en 2014 la Estrategia a largo plazo para la rehabilitación energética del sector de la edificación. Se trata de un documento ambicioso que puso sobre la mesa, entre otros, dos puntos cruciales:

a. La primera acción que se debe acometer en cualquier rehabilitación energética de un edificio debe ser siempre actuar sobre la envolvente.

b. Hay que aumentar casi por diez el ritmo actual de las rehabilitaciones de edificios, o no se llegará a los objetivos de reducción de emisiones necesarios.

Entre tanto, los gestores patrimoniales y/o los Facility Managers y/o los propietarios que centran su actuación en el sector terciario siguen viendo el problema de modo cortoplacista, centrados en el coste de la energía que derrochamos por disponer de equipos e instalaciones ineficientes, o en si podemos permitirnos pagar esta energía mal utilizada. Como gestores de patrimonio que son, los Facility Managers tienen en sus manos orientar al propietario no concienciado sobre cuáles son las mejores acciones y las que presentan una mejor relación coste-eficiencia (o payback o TIR…). Y es que, no nos engañemos, los propietarios de este tipo de edificios tienen unos criterios de toma de decisión con el foco puesto en la rentabilidad, incluso por encima de las RSC que, de manera muy pomposa, algunos anuncian.

¿Se puede hacer algo desde el sector de los Facility Managers? Sí, y mucho. En breve (2020) los nuevos edificios que se construyan deberán ser de energía casi nula (NZEB). Aunque están por definir, ya sabemos que serán edificios con un alto grado de eficiencia energética y gran parte de la energía que necesiten será de origen renovable y producción ‘cercana’. Pero la normativa también afectará a los edificios existentes cuando sean rehabilitados o sufran algún tipo de reforma. Entonces, si en cuatro años nos van a obligar… ¿Por qué un Facility Manager no se convierte en experto, asesora ya a sus clientes y les ofrece una ventaja competitiva? 

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Hay otro factor que debemos tener en cuenta en el sector patrimonialista: los precios de compra de edificios y alquileres ya empiezan a indexarse a las prestaciones energéticas del edificio por el que se va a negociar; y, por tanto, estar fuera de lo que demanda el mercado será un lastre para cualquier operación. 

Seamos sinceros, a todos nos gusta trabajar en aquello en que nos sentimos cómodos y conocemos. Y aquí es donde quería llegar: tendemos a aceptar aquellos ‘mantras’ que corren por ahí, sin hacer un análisis real y a fondo. Es lo que podríamos llamar como mentiras comúnmente aceptadas o, si queremos ser más educados, barreras mentales. A continuación, voy a exponer algunas de ellas: 

  • ¿La inversión en aislamiento de una fachada tiene un payback superior a veinte años? Una rehabilitación de fachada con un sistema SATE comparado con una reparación a fondo sólo de mantenimiento no implica más de un 30% de sobrecoste (ver estudio realizado por ITeC a petición de la Fundación La Casa que Ahorra). Con esta actuación, se pueden reducir consumos de energía en cifras que pueden llegar al 50%, y el sobrecoste se puede amortizar en menos de cinco años. Además, en al menos treinta años no volverán a actuar en el edificio; es decir, se han hipotecado con un derroche energético por treinta años.  
  • Si se cambia el equipo de producción a uno más eficiente, con los ahorros lo amortizo rápido (entre siete y diez años) y luego sigo ahorrando... Parcialmente cierto. El ahorro existe, pero la vida útil de estos equipos difícilmente supera los doce o quince años, y nunca con rendimientos como los iniciales, con lo que, pasado ese tiempo, hay que invertir de nuevo. Lo ideal es reducir la necesidad de energía aislando correctamente, y adaptar la producción de ésta a las nuevas necesidades, usando, a ser posible, renovables. Actuaciones combinadas e integrales permiten reducciones del 80% del coste energético. 
  • ¿Qué obtengo si invierto en una rehabilitación energética de mi envolvente? De entrada, menor coste energético, confort y calidad de vida del usuario. Hay, además, estudios de mercado que aseguran que una mejora de dos letras en la etiqueta energética de un edificio de oficinas implica una revalorización superior al 9%. En el hipotético caso de un edificio terciario de 310 metros cuadrados en Barcelona, una inversión de alrededor de 69.000 euros generaría una plusvalía de 111.600 euros. Nada despreciable.

Como conclusión final, la actuación en la envolvente del edificio es un nicho de oportunidades para los gestores patrimoniales y los Facility Managers, que deberían dar un paso adelante como partners de confianza global del propietario. ¿Nos ponemos a ello?

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