Facility Management Services 014

85 ARTÍCULO TÉCNICO CONSULTORÍA Y Gestión FM das o se deberán habilitar unas secun- darias, etc. En resumen, todos aquellos aspectos que están relacionados con la vida diaria del inmueble. En la penúltima parte del análi- sis se revisa si se han previsto medi- das de seguridad laboral para realizar las operaciones de mantenimiento, como por ejemplo la instalación de pasarelas adicionales en las máquinas de climatización. Finalmente se analizan las diferentes posibilidades de explotación que pue- de aportar el inmueble a terceros; una situación cada vez más en auge y que poco a poco se está incorporando a la vida cotidiana de los inmuebles, en es- pecial los de uso de oficinas. Un claro ejemplo es el alquiler de plazas de par- king fuera del horario habitual de ofici- na a través de las app. Además de todo lo anterior, hay dos puntos más a tener en cuen- ta que también condicionan el aná- lisis del proyecto aunque de mane- ra transversal: uno es el uso del in- mueble (no es lo mismo analizar un proyecto de un inmueble para el uso de oficinas que uno para uso residen- cial de alquiler, aunque haya algunos aspectos que sean similares); el otro punto a tener en cuenta es la ubica- ción del inmueble (tal vez sea nece- sario incorporar al inmueble servicios externos auxiliares). control de las mismas, sino una ma- nera habitual de prever disfunciones en éstas. La tercera parte del análisis se cen- tra en los suministros energéticos; si estos van a ser comunes o indepen- dientes. En el caso del suministro de agua, desde nuestra experiencia, no es necesario hacer una división por módulo o espacio de alquiler, sin em- bargo no ocurre lo mismo con el su- ministro eléctrico, ya que existen di- versas fórmulas que nos permiten abaratar el coste eléctrico. La cuarta parte del análisis, se cen- tra en revisar la accesibilidad del in- mueble y si éste cumple con los requi- sitos marcados en la actual normativa. En la quinta parte del análisis nos centramos en el uso de las zonas co- munes: la circulación de usuarios del in- mueble, proveedores, etc. Se analizan los espacios destinados a las diferen- tes actividades que desarrollan en el inmueble: salas técnicas, sala de man- tenimiento, sala de seguridad, etc. y si éstas están acordes al uso que se va hacer de ellas; la existencia de vestua- rios para el personal interno o la exis- tencia de zonas de almacenaje para los productos de limpieza, si el mobiliario de recepción es adecuado a nivel er- gonómico y de limpieza, si durante las horas de mayor afluencia las puertas de acceso al inmueble serán adecua- vel privativo, como de zonas comu- nes, mirando que éstas no disten de- masiado unas de otra. Respecto a los cuadros y subcuadros de plantas, que estos sean accesibles desde los espa- cios correspondientes y sean acordes con los espacios privativos, etc. En el caso de la instalación de un grupo electrógeno, se analiza cómo ha de realizarse el trasiego del com- bustible, ya que tal vez requiera de una instalación adicional para ello. El análisis de las instalaciones de cli- matización se realizará desde el pun- to de vista funcional y de versatilidad, en especial si las futuras modificacio- nes pueden afectar a las instalaciones comunes o disminuir la capacidad del propio sistema. En uno de los proyec- tos de edificación que analizamos, la instalación de climatización privativa se había diseñado con unos cassetes instalados en un forjado a más de tres metros de altura; aunque en el cálculo pudiera resultar correcta la instalación, a nivel funcional planteaba dos proble- mas difíciles de resolver en el caso de realizarse así finalmente. Uno de ellos era relativo al nivel de ruido y el otro a una posible estratificación del aire, al no recircular de forma correcta. Fi- nalmente, fue modificado, adoptándo- se una solución más versátil y eficiente. La revisión de la instalación del tras- porte vertical se realiza en función del número de ascensores con el fin de garantizar una buena circulación en el inmueble, analizando su funcionamien- to de llamada y velocidades, así como la carga máxima admisible. Otra de las instalaciones que re- quiere de un análisis exhaustivo es la de control de las instalaciones (BMS). Habitualmente no se proyecta de for- ma correcta, ya que se enfoca des- de los estándares marcados por las diferentes compañías y no pensando en la actualización o modificación de las instalaciones del inmueble. Desde TBA Facilities opinamos que es una de las instalaciones que no solo da un