Facility Management and Services 16

24 EDIFICACIÓN EFICIENCIA Y Sostenibilidad E l mantenimiento de los edifi- cios tiene una relación direc- ta y muy significativa sobre la eficiencia energética y la sostenibili- dad de los mismos. Es indudable que la eficiencia y la sostenibilidad de los edificios empie- zan con un buen diseño y una correc- ta construcción y puesta en marcha, pero continúa con una buena estra- tegia y ejecución del mantenimien- to. Esta visión global de los activos se conoce como el análisis del ciclo de vida. La experiencia en el análisis del ciclo de vida de los activos nos permi- te afirmar que los costes de explota- ción y mantenimiento son hasta diez veces mayores que los de diseño y construcción y que, por lo tanto, si un sistema no se diseña correctamen- te, aunque tenga un coste bajo, pue- de impactar negativamente sobre los costes mucho más elevados de la fase de uso, explotación y mantenimiento. El mantenimiento, incluye entre otras tareas, la definición y ejecución de controles y actuaciones periódi- cas dirigidas a asegurar que el edificio funciona bajo sus condiciones y pará- metros nominales el máximo tiempo posible y de la forma más eficaz y efi- ciente. Realizar operaciones de manteni- miento preventivo de limpieza, con- trol y ajuste, hace que los consumos del edificio sean los mínimos para las condiciones en las que se deba ope- rar; contribuye a que el edificio y sus componentes funcionen correcta- mente sin paradas inesperadas a lo largo de su vida útil; permite observar problemas de funcionamiento de for- ma precoz y da fiabilidad y sostenibili- dad a las instalaciones y espacios que ayuda en el desarrollo de la actividad que se da en el edificio y, según estu- dios conocidos, a la mejora del rendi- miento de los trabajadores. La sostenibilidad de un edificio, tie- ne varios vectores, el económico, el social, el normativo y el medio am- biental. El mantenimiento se ocupa de todos ellos menos del social, que consiste en conocer, velar y respe- tar los derechos de los trabajadores y que habitualmente gestiona RRHH. El mantenimiento contribuye al vector económico a través del con- trol de los consumos, el cumplimiento de los planes de mantenimiento pre- ventivo y, por lo tanto, la contención de los costes de mantenimiento co- rrectivo u OPEX. También lo hace a través de la definición y cumplimien- to del plan de mantenimiento sustitu- tivo o de la ejecución de los CAPEX de forma anual. El mantenimiento también contri- buye al vector normativo, a través de la definición de proyectos, pla- nes y estrategias que aseguren que se ejecutan las actuaciones de mante- nimiento y control de normativas de obligado cumplimiento o recomenda- das, ya sean mundiales, europeas, es- tatales, autonómicas o municipales. También lo hace asegurando la cus- todia y actualización de la documen- tación inicial del edificio o de la docu- mentación que acredite la ejecución de las tareas de mantenimiento a lo largo de la vida útil del activo, en defi- nitiva el libro del edificio. Finalmente, el mantenimiento con- tribuye al vector medioambiental, dando cumplimiento al control de los consumos de electricidad, agua, gas, gasóleo o cualquier otro consumible, a través del control de los gases fluo- rados, a través del control de los ren- dimientos de los equipos o a través del control de los aislamientos térmi- cos de cerramientos, entre otros. En definitiva, los gestores de man- tenimiento de los activos, disponen de cuadros de mandos para el con- trol de la eficiencia energética y la sostenibilidad de los mismos. Estos cuadros de mandos suelen ser ade- más los indicadores que se utilizan como acuerdos de nivel de servicio en los contratos y que permite con- trolar los valores objetivos o KPi ( Key Performance Indicators ). Marc Blasco Chabert Director Simbioe Facility Management Contribución del mantenimiento a la mejora en la eficiencia energética y la sostenibilidad de los edificios Si un sistema no se diseña correctamente, puede impactar negativamente sobre los costes mucho más elevados de la fase de uso, explotación y mantenimiento