Facility Management and Services 020

20 FM Y ASSET MANAGEMENT EFICIENCIA Y Sostenibilidad L os edificios (como activo físi- co) son un formidable genera- dor de valor, independiente- mente de su uso: comercial, adminis- trativo, industrial, residencial, etc. En el caso del sector terciario, los edi- ficios son el ‘recipiente’ y el ‘vehícu- lo’ donde la empresa genera valor, que en España representa el 74,2 por ciento del PIB. Por otra parte, los edi- ficios conforman una parte esencial de los activos físicos empresariales, y son vitales en el desarrollo de la acti- vidad, por lo que asegurar su comple- ta disponibilidad es crítico para cual- quier organización. La disciplina de la Gestión de los Activos Físicos (GAF), conocida tam- bién como Asset Management, ha pasado a ser básica, tanto en las em- presas como en las administraciones públicas, por lo que ha tenido un gran desarrollo en los últimos tiempos. In- stituciones como IAM ( Institute of As- set Management ), RICS ( Royal Insti- tution of Chartered Surveyors ), IFMA ( International Facility Management Association ) o el Gobierno de Aus- tralia con su TAM ( Total Asset Man- agement ), entre otras, han puesto de manifiesto la importancia de su cono- cimiento y, consecuentemente, de su gestión. A su vez, la GAF se integra en los procesos de transparencia empre- sarial, pues da pública comunicación a cómo las empresas y organizaciones son de diligentes. De acuerdo con Robert Davis en su Introducción a la gestión de activos (2012), la eficiencia en la GAF no es una opción, ni para las empresas ni para las organizaciones, ya que su uso va a permitir enfrentarse a problemas tales como: - La identificación de las inversiones con una ratio óptima de costo/may- or retorno, a fin de lograr los máx- imos beneficios. - A comprender los costes del cic- lo de vida de infraestructuras, ed- ificios, etc. - Cómo contribuir a la sostenibili- dad para enfrentarse al cambio climático. - Cómo lograr la máxima disponibili- dad de estos. Pero previamente al hablar de la GAF debemos responder a varias preguntas. La primera es, ¿qué en- tendemos por un activo físico? Es un objeto o entidad que tiene ‘val- or real’ o ‘potencial’ para una organi- zación. ‘Activos físicos’ generalmente se refieren a equipamiento, inventar- io y los inmuebles de la organización. En este sentido, ¿qué tipo de activos físicos hay que gestionar? Edificios, ciudades, infraestructuras de empre- sas de servicios públicos, fábricas, al- macenes, etc. En esa gestión están excluidos otros tipos de activos tales como los financieros, los del cono- cimiento, etc. Y la segunda pregunta es, ¿qué atributos debemos de considerar en un activo? Ahí hay que tener en cuen- ta si su valor figura en el balance de una empresa/organización, si su valor (intrínseco) se va a depreciar con el paso del tiempo, si su estado o condi- ción se va a deteriorar con el tiem- po... Además, una buena operación y mantenimiento va a beneficiar su condición y su vida activa. Va a ser relevante su participación en la real- ización de un proceso o servicio. ¿Y la GAF? De acuerdo con la UNE 55000_2015, se puede definir como “una actividad coordinada de una organización para obtener valor a partir de los activos”. Y esto obliga a enfrentarnos a los ac- tivos porque: - Son objetos y sistemas que respon- den a su medio, que evolucionan y sufren procesos de envejecimiento hasta su fin de vida o su rehabilita- ción total, que es equivalente. - Todo activo incluye un ciclo de vida, y es necesario gestionar todas sus etapas. - Son importantes tanto para las fi- nanzas como para la producción de bienes y servicios. - Necesitamos obtener la mayor pro- ductividad de estos. - Necesitamos gestionar sus riesgos asociados. Se busca alinear su actividad con la gestión empresarial. Y alinear sus ob- jetivos con los empresariales u orga- nizativos. Como ejemplos de eso se encuentran: - Lograr que los costes tanto de in- versión como de operación y man- tenimiento, o sea CAPEX y OPEX, sean óptimos a lo largo del ciclo de Francisco Luis García Ahumada IFMA España La gestión de los activos físicos, una competencia del Facility Manager