Creo firmemente que la tecnología aporta ventajas y soluciones que permiten tener edificios mejores y con un desarrollo económico sostenible con el medio ambiente. Pero, para ello, los inmuebles también deben evolucionar tecnológicamente, y es clave que su gestión esté en manos de Facility
Managers (FM). Desde hace años, los edificios tienen la posibilidad de ir incorporando tecnología a su diseño y funcionamiento, convirtiéndose en lo que se denomina ‘smart building’ (edificios inteligentes), y esto también contribuye a incrementar su complejidad y la necesidad de una mayor especialización.
Los edificios son infraestructuras críticas para organizaciones, según diferentes fuentes:
- Pasamos el 90% de nuestra vida en un algún tipo de edificio.
- Los edificios son uno de los mayores generadores de emisiones de CO2 y suponen más del 40% del consumo eléctrico mundial. Se estima que el 50% de este consumo es malgastado.
- La mayoría de sus ocupantes están dispuestos a ayudar a construir espacios de trabajo y vida más sostenibles.
- Desde el punto de vista de las organizaciones, de forma general, los edificios e instalaciones suponen el segundo mayor gasto en las cuentas de resultados de las empresas.
- Los gastos de operación suponen más del 70% de los costes totales de propiedad de un edificio a lo largo de su ciclo de vida.
- Antes de la pandemia, se estimaba que más de un tercio del espacio de las oficinas se desaprovechaba. Tras la crisis sanitaria, la estimación es de más del 50%.
- Además, tenemos una “nueva normalidad” derivada del impacto de la pandemia de COVID-19. Para muchas empresas, es un nuevo modelo que ha puesto en primer plano la importancia de cómo se gestionan las carteras inmobiliarias y de activos, y cómo conseguir contener o reducir los costes de propiedad y operación. Todo ello, al mismo tiempo que se retiene el talento y se mejora la productividad y la eficiencia de la fuerza laboral.
Estos aspectos hacen que, a su vez, los FM se encuentren con cuestiones clave a resolver, como por ejemplo:
– ¿Este edificio o activo debe ser arrendado o propio?
– ¿Es necesario construir una nueva instalación o renovar una existente?
– ¿Cómo se atienden las necesidades de servicios de los ocupantes y el mantenimiento del edificio?
– ¿Cómo deben avanzar los esfuerzos de sostenibilidad?
– ¿Cuál es la mejor manera de configurar el espacio que nuestra gente necesita?
– ¿Se puede hacer que la experiencia del ocupante sea increíble?
El uso combinado de estas herramientas ayuda a reducir entre un 15% y un 50% los costes operativos de los edificios
Las tecnologías de ‘smart building’ son abundantes y son herramientas que ayudan al FM a responder estas cuestiones. Entre ellas, podemos mencionar las siguientes:
- Sistemas IWMS que nos apoyan en la simulación de opciones para decidir si arrendar o no, o renovar o no, permitiendo establecer ahorros financieros significativos.
- Sistemas de gestión de mantenimiento que nos ayudan a administrar y optimizar estas tareas, reducir los costes, mejorar la calidad y alargar la vida y la inversión de los edificios.
- Sistemas de gestión ESG (en español, ASG; aspectos medioambientales, sociales y de gobernanza) que nos permiten definir nuestros objetivos y presupuesto de sostenibilidad, lo cual ayuda a optimizar las inversiones y cumplir con las metas ESG de la organización. Además, contribuyen a avanzar hacia los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS) de Naciones Unidas, demandados socialmente.
- Sistemas IWMS que nos permiten analizar y optimizar los usos del edificio, proporcionar servicios a los ocupantes y mejorar su experiencia, reduciendo los costes generales de uso y propiedad.
- Sistemas BMS que nos permiten saber el comportamiento del edificio, para mejorar la calidad y seguridad del mismo, optimizando costes como los consumos energéticos. Además, nos proporcionan información sobre su comportamiento y datos para predecir fallos gracias al big data y la inteligencia artificial (lo cual evita las situaciones en las que dejamos de proporcionar servicios o seguridad a los ocupantes) y nos ayuda a optimizar los costes de conservación del edificio.
- Herramientas BIM con las que observar y optimizar la construcción, reduciendo costes. Así, podemos analizar los usos del edificio y simular cambios y mejoras tanto en la construcción como en la operación, con sus consiguientes ahorros.
- Sistemas de IoT que, junto con los BMS, nos permiten integrar toda la información del edificio y su uso, para anticiparnos, evitar problemas y costes, ayudar a navegar por el edificio, mejorar la seguridad y, en caso de emergencias, ayudar en la evacuación y localización de personas.
- Herramientas que permiten integrar todas estas fuentes de datos y gestión y romper con los silos de información, para aprovecharla con big data e IA.
- Herramientas que con las que mejorar nuestros espacios de trabajo, uniendo el entorno social, laboral y físico con tecnología, y crear una estrategia y cultura que supongan un factor diferenciador para la empresa y para sus empleados.
El uso de estas tecnologías posibilita importantes ahorros, como por ejemplo:
- Reducción del consumo energético en más de un 30%.
- Entre el 3% y el 7% de ahorros en los ciclos de vida de nuevas infraestructuras.
- Un 25% de reducción de costes de mantenimiento durante el ciclo de vida.
- Hasta un 50% de reducción de la demanda de espacios.
Según su grado de implantación en la integración, el uso combinado de estas herramientas ayuda a reducir entre un 15% y un 50% los costes operativos de los edificios, mejorar su sostenibilidad y retener el talento, otra de las grandes preocupaciones de las organizaciones.
Como contrapartida, la disponibilidad de estas herramientas aumenta la complejidad de las instalaciones, y para poder hacer frente a este aspecto y obtener los resultados esperados, es necesario incrementar las capacidades de los equipos FM, tanto en formación como en composición. Así, han de convertirse en equipos multidisciplinares: no solo técnicos, sino de gestión, financieros, IT y sociales, para aprovechar estas tecnologías y convertirlas en un factor diferenciador para sus ocupantes.
Desde IFMA España, y más exactamente desde su Comisión de Trabajo de Sostenibilidad, Tecnología y ‘Smart Cities’, aportamos e intercambiamos in- formación sobre estos temas, poniendo en valor la disciplina del Facility Management ante el reto de los edificios y ciudades inteligentes.
