A todos nos resulta obvio que estamos en un periodo de grandes cambios en cuanto al tratamiento de datos, que no información. La causa principal es el gran volumen al que podemos tener acceso, el llamado Big Data. Desde el punto de vista del Facility Manager, cada día aparecen nuevas soluciones y dispositivos que nos permiten monitorizar y controlar todos los aspectos que consideremos necesarios de los edificios que gestionamos.
Entra dentro de nuestras funciones estar al corriente de las últimas tecnologías, analizar su utilidad y estudiar si los beneficios de disponer de dichas herramientas compensa el coste de adquisición o licencia.
Es responsabilidad del Facility Manager definir qué datos son realmente relevantes y en qué condiciones debemos tener acceso a ellos. El disponer de un sistema de control técnico de instalaciones, BMS en adelante, nos permite manejar una cantidad de datos inmensa, pero la mayoría de ellos no pasarán de ser una nota en un listado para poder consultar el archivo histórico. Sin embargo, otros datos deben ser enviados con la máxima celeridad para, una vez recibidos, tomar las decisiones que se crean oportunas. Éstos sí que nos ofrecen información, ya que nos permiten decidir qué hacer.
Un ejemplo sencillo sería la parametrización de una sonda de temperatura. ¿Es mejor enviar la información al BMS cada cinco segundos o cada hora? Esta decisión dependerá de la criticidad del elemento y será responsabilidad del Facility Manager interpretar las consecuencias que comporta. También habría que definir qué acciones se toman de manera automática al detectar una temperatura fuera del rango normal, como puede ser detener la máquina, enviar un correo electrónico con un texto predefinido, hacer sonar una sirena, etc. Este ejemplo nos permite valorar la utilidad de tener acceso a tantos datos, pues podremos implementar un mantenimiento predictivo.
Inicialmente, el mantenimiento habitual era de tipo correctivo, y consistía en reparar las averías a medida que se producían. Posteriormente, se priorizó el mantenimiento preventivo, una vez comprobado que hacer tareas como engrasar partes móviles o reapretar tornillería aumentaba el tiempo entre intervenciones correctivas, reduciendo los intervalos de inactividad. Lo que nos permite el uso de un BMS bien programado, y es muy importante lo de “bien programado”, es hacer un mantenimiento predictivo, el cual optimiza el servicio de cualquier instalación.
Un ejemplo claro sería la aportación de aire primario en un edificio. El mantenimiento correctivo consistiría en cambiar los filtros cuando detectáramos que entra poco aire o que entra sucio; mientras que el mantenimiento preventivo sería realizar el cambio de filtro cada mes, aunque esté limpio, o bien ir revisando periódicamente el estado de los filtros y cambiarlos cuando se valore que ya toca, lo cual es una apreciación subjetiva del operario. Sin embargo, el mantenimiento predictivo va un paso más allá y nos indicará el momento exacto, y objetivo, en el que debemos realizar el cambio de filtros.
Será tan sencillo como registrar, mediante sondas, las presiones medidas antes y después del filtro de la aportación de aire y programar el BMS para que nos avise cuando la diferencia de presión entre ambas sea superior a la establecida en la parametrización. En ese momento, el operario de mantenimiento sabrá qué filtro debe cambiar, por lo que podrá llevar uno de la medida correcta, hará únicamente un viaje, lo cambiará y comprobará que la sonda vuelve a marcar unas presiones correctas.
Lo que antes se hacía una vez al mes, en épocas de nulas precipitaciones y anticiclones deberá hacerse cada tres semanas, lo que aumentará el coste; y por el contrario, en situaciones de lluvias frecuentes, el cambio se hará cada mes y medio. Lo importante es tener claro que las actuaciones ya no se harán porque esté programado hacerlas, sino que se realizarán en el momento óptimo.
