El Facility Management integra personas, espacios, procesos y tecnología para garantizar que los activos funcionen con seguridad, eficiencia y coste óptimo. Dentro de esta disciplina, el mantenimiento es clave para asegurar la disponibilidad, prolongar la vida útil y reducir el coste total de propiedad (TCO).
¿Qué es el mantenimiento en Facility?
El mantenimiento en Facility Management engloba todas las acciones planificadas y correctoras sobre instalaciones, edificios y equipos (HVAC, sistemas eléctricos y antincendios, ascensores, IoT) con el fin de mantener el nivel de servicio acordado y el cumplimiento normativo.
En definitiva, un programa bien diseñado de mantenimiento Facility reduce costes, mejora la continuidad operativa y potencia la sostenibilidad del edificio, alineando el FM con los objetivos de negocio.
Enfoques y tipos
- Mantenimiento preventivo. Tareas programadas según horas de uso, ciclos o calendarios. Reduce averías y paradas imprevistas.
- Mantenimiento predictivo. Análisis de condición (vibraciones, termografía, sensores IoT) y analítica de datos para anticipar fallos.
- Mantenimiento correctivo. Respuesta a incidencias para restaurar el servicio; debe minimizarse con una buena estrategia preventiva/predictiva.
- Mantenimiento basado en riesgo. Prioriza activos críticos según la criticidad y el impacto en seguridad, continuidad y costes. La criticidad es la valoración de la relevancia funcional de un equipo, componente o sistema en una instalación, para determinar el impacto de un fallo sobre la actividad, la producción, la seguridad, la economía y la imagen de la empresa.
Plan de mantenimiento eficaz
1) Inventario y jerarquía de activos con criticidad.
2) Plan maestro con gamas, frecuencias y procedimientos estandarizados.
3) Gestión del Mantenimiento Asistido por Ordenador (GMAO) para planificar, asignar, trazar y cerrar actividades con constancia fotográfica y checklists.
4) Gestión de repuestos y acuerdos con proveedores.
5) Cumplimiento legal y gestión documental.
6) Capacitación y seguridad del personal con EPI y permisos de trabajo.
Control del rendimiento
Medición y mejora con KPIs: tiempo medio entre averías, disponibilidad, lista priorizada de tareas pendientes, Cumplimiento de preventivo, coste de mantenimiento, consumo energético y huella de carbono. Uso de cuadros de mando para decisiones basadas en datos.
Tecnología para escalar
El uso combinado de tecnologías GMAO, sensores IoT, gemelo digital, Sistema Integrado de Gestión de Edificios (BMS), Inteligencia Artificial y móviles para técnicos acelera los diagnósticos, permitiendo hacer un mantenimiento predictivo y mejorar la trazabilidad.
Buenas prácticas
- Diseña con mantenibilidad y accesibilidad.
- Prioriza la seguridad y el bloqueo etiquetado (LOTO).
- Estandariza repuestos y contratos marco.
- Integra energía y mantenimiento para priorizar el ahorro (readaptación y actualización de componentes).
- Revisa el plan cada seis y doce meses con una estrategia PHVA (Planificar, Hacer, Verificar, Actuar).
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